Immobilienmarkt in der Wende

Von Clemens von Alten, Windhoek

Die Preise von Wohnimmobilien vor allem in Windhoek stagnieren zurzeit, erklärt Josephat Nambashu, Marktforscher der First National Bank Namibia (FNB). „Diese Entwicklung zeigt sich vor allem in den oberen Preissegmenten, in denen die Preise nach Jahrzehnten starken Wachstums nun ihre Abfahrt begonnen haben“, so der FNB-Mitarbeiter. Ökonomen schreiben diese Situation einer Mischung dreier Hauptfaktoren zu: dem im Jahr 2016 begonnen Konjunkturabschwung, den unlängst eingeführten, neuen Beleihungsquoten sowie der ölbedingten Wirtschaftsflaute in Angola.

Schwache Konjunktur

„Der wirtschaftliche Abschwung in Namibia hatte große Auswirkungen und hat dazu geführt, dass interessierte Käufer zögerlich sind, große Anschaffungen zu machen“, so Nambashu. Der jüngsten volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung zufolge ist Namibias Bruttoinlandsprodukt 2017 um 0,8 Prozent geschrumpft. Eric van Zyl, Forschungsleiter der Finanzberaterfirma IJG Securities, erklärt: „Das Abklingen der Wirtschaft 2016 und die Rezession im vergangenen Jahr hatte mehr Arbeitslose zu Folge, was die Nachfrage geschwächt hat.“ Und wie Nambashu von FNB ergänzt, ist der Markt aufgrund „schwacher Mietrenditen, hoher Leerstandquoten und der drohenden Mietpreisbindung“ für Investoren unattraktiv geworden, die nach Mietbeständen Ausschau halten.

Neue Hypotheken-Regeln

Zudem haben unlängst von der hiesigen Zentralbank (Bank of Namibia, BoN) eingeführte Beleihungsquoten für Hypotheken den Markt abgebremst, wie IJGs Marktforscher Eric van Zyl erklärt: „Diese neuen Einschränkungen sind zum Teil für das Abkühlen im Markt verantwortlich, da Käufer, die in mehr als eine Immobilie investieren wollen, nun Anzahlungen tätigen müssen, die sich mit jeder zusätzlichen Immobilie prozentual auf ein höheres Niveau verlagern.“

Sybrand de Beer, Geschäftsführer des namibischen Magazins „Housefinder“, fügt hinzu, dass diese neuen Darlehensregeln sich auch auf den Marktwert von Immobilien auswirkten: „Aufgrund dieser neuen Vorschrift konnten Entwicklungen nicht zum normalen Preis gehandelt werden.“ Ihm zufolge haben daher zahlreiche Entwickler ihre neuen Vorhaben auf Eis gelegt und konzentrieren sich zurzeit darauf, die aktuellen Neubauten zu verkaufen.

Grundsätzlich sei eine Anzahlung eine „bewährte Verfahrensweise“ und fördere eine „Kultur des Sparens“, sagt FNBs Nambashu. Doch wie der Marktforscher erklärt, ist die Praxis in zweierlei Hinsicht problematisch: „Erstens, fällt es den Haushalten derzeit äußerst schwer, ausreichend Kapital für eine Anzahlung zusammenzusparen und zweitens, haben sich Immobilienhändler daran gewöhnt, denselben Kunden mehrere Immobilien zu verkaufen – Makler, die sich Erstkäufern widmen, können das Problem mit der Anzahlung hingegen umgehen.“

Kein Geld im Nachbarland

Ein weiterer Faktor sei die Wirtschaftskrise in Angola, die mit dem Absturz des Ölpreises im Jahr 2015 begonnen hatte. „Der (ausbleibende) Kapitalfluss aus dem nördlichen Nachbarland hat sich ebenfalls deutlich auf den hiesigen Immobilienmarkt ausgewirkt“, erklärte der Chef der „Housefinder“-Publikation. Ihm zufolge haben „viele Angolaner“ in der Vergangenheit mit den ihnen in US-Dollar zur Verfügung stehenden Mitteln Immobilien in Namibia gekauft. Doch seit geraumer Zeit bleiben diese angolanischen Immobilienkäufe aus.

Auf AZ-Nachfrage bei der Finanzberaterfirma Simonis Storm Securities erklärte die Ökonomin Indileni Nanghonga, dass sich der Immobilienmarkt zurzeit anpasse: „Angesichts des Konjunkturabschwungs führen die neuen Beleihungsquoten und der Ausstieg der Angolaner zu einer Marktkorrektur, die eine Abwertung der meisten überbewerteten Immobilien zur Folge hatte.“

Wendepunkt im Markt

Die Anpassung im Immobilienmarkt bedeute das Ende überbewerteter Immobilien: „Im Schlussquartal 2016 haben die bei uns inserierenden Makler begonnen, in ihren Anzeigen darauf hinzuweisen, dass der Verkaufspreis der aktuellen Bewertung entspreche“, so der Verlagsleiter von „Housefinder“. „Seit dem vergangenen Jahr, annoncieren die Händler ihre Immobilienpreise zunehmend als ‚unter Marktwert'.“ Sybrand de Beer ist überzeugt, dass die Preise der vergangenen sechs Monate im Schnitt gesunken seien. „Die aktuelle Situation wird künftig Normalität sein.“

Das bestätigt auch der FNB-Ökonom: „Wir erwarten, dass die Preise weiter auf der Stelle treten und schließlich sinken werden“, sagt Nambashu, der bei der derzeitigen Marktentwicklung von einer „um 18 Monate verzögerten Reaktion auf die Wirtschaftsflaute“ bezeichnet. „Die Immobilienpreise werden sich wohl nur in Folge einer bedeutend-besseren Wirtschafslage erholen“, erklärt der FNB-Marktforscher, der somit auch im Häusermarkt mit einem wesentlich verzögerten Aufschwung rechne. Indes sei das Angebot von sowohl Bauland als auch neuer Wohnimmobilien der unteren Preisklasse in nördlichen Landesteilen und an der Küste gestiegen.

Eric van Zyl von IJG hält es für durchaus möglich, dass die „nächsten zwei Jahre oder möglicherweise noch länger“ kaum Preiswachstum im Immobilienmarkt, speziell in den oberen Preisklassen Windhoeks und Swakopmunds zu erwarten sei. Allerdings betont der Marktforscher, dass sich die Wirtschaftsflaute, die neuen Regeln der Zentralbank sowie der angolanische Ausstieg in einem Zeitraum von zwei Jahren ereignet haben. „Angesichts dieser Faktoren hat sich der der Markt bisher relativ gut gehalten“, so van Zyl.

Die Wirtschaftsexpertin von Simonis Storm Securities hegt indes Bedenken, wie sich diese Marktkorrektur angesichts der wirtschaftlichen Lage auf Schuldner und Banken auswirke: „Verbraucher sind zurzeit hoch verschuldet und die Jobverluste könnten zu Insolvenzen unter Kreditnehmern führen.“ Aktuellen Zahlen des Statistikamtes zufolge, beläuft sich die Arbeitslosenquote auf 34 Prozent. Außerdem führe das derzeitige Überangebot teurer Immobilien dazu, dass „Schätzer den Marktwert von Immobilien reduzieren“, um die Preise dem Niveau der sinkenden Nachfrage anzupassen. „Wir glauben, dass diese Neubewertung zu einem Dominoeffekt führen kann, der die Profitabilität der Banken beeinträchtig und diese unter Druck setzt“, so Nanghonga. Laut jüngstem Bericht der Zentralbank zur Finanzstabilität machen Hypotheken knapp 68 Prozent der Schulden namibischer Haushalte aus.